Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 tới, tổ chức, cá nhân kinh doanh, cho thuê bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
Người cho thuê bất động sản nhà ở lo lắng
Chị Phương Nhi (ngụ H.Nhà Bè, TP.HCM) có 16 căn phòng trọ để cho thuê, mỗi tháng doanh thu khoảng 30 triệu đồng, sau khi trừ hết chi phí, chị còn dư khoảng 25 triệu đồng. Nghe nói cho thuê nhà phải lập doanh nghiệp (DN), chị Nhi lo lắng không biết mình nằm trong trường hợp nào, có phải thành lập DN hay không.
Một khu nhà cho thuê đang được xây dựng tại H.Nhà Bè, TP.HCM
ĐÌNH SƠN
“Khu nhà hiện nay tôi tự quản lý, mỗi ngày đến quét dọn, còn xe cộ và tài sản trong nhà khách thuê tự giữ. Đến cuối tháng, khách chuyển tiền vào tài khoản cá nhân của tôi. Mọi thứ rất đơn giản và thuận tiện. Nếu phải lập DN, tôi sẽ tốn thêm chi phí, đặc biệt là phải có kế toán để khai báo thuế, xuất hóa đơn… Những việc này, tôi không thể tự làm được mà thuê người thì tốn kém, trong khi doanh thu thực tế cũng không bao nhiêu vì khu tôi toàn công nhân thuê phòng giá rẻ”, chị Phương Nhi băn khoăn.
Cùng chung lo lắng, chị Hoàng Yến có một căn nhà 5 tầng ở Q.Gò Vấp (TP.HCM), do chỉ sử dụng một tầng nên chị đã thiết kế, ngăn số phòng còn lại để cho thuê, tăng thêm thu nhập. Hiện mỗi tháng số tiền gia đình chị thu được từ việc cho thuê phòng khoảng 24 triệu đồng. Số tiền này cộng với thu nhập từ lương công chức của hai vợ chồng cũng giúp cuộc sống gia đình chị dễ thở hơn.
“Hiện mỗi năm gia đình tôi đóng thuế khoán khoảng 3 triệu đồng. Nếu thành lập DN, tôi không biết phải làm sao vì phải kê khai, đóng thuế. Tôi mong quy định làm sao để người dân dễ kê khai, dễ thực hiện và tạo sự công bằng. Vì có những người kinh doanh cho thuê bất động sản lợi nhuận bán một căn biệt thự, một miếng đất thu về nhiều tỉ đồng nhưng chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%/doanh thu. Trong khi đó, cho thuê nhà mỗi tháng chỉ vài chục triệu mà phải thành lập DN thì chưa thực sự công bằng”, chị Hoàng Yến nói.
Luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập DN. Nếu quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn nên hướng đến việc giao quyền cho địa phương quản lý bằng hình thức thuế khoán theo hộ kinh doanh gia đình, không nên ép phải thành lập DN. Luật quy định làm sao để người dân kê khai thuế dễ dàng, dễ thực hiện. Điều này vừa không thất thu thuế vừa kiểm soát được đối tượng thuê, đảm bảo an ninh trật tự. Quan trọng nhất hiện nay là các khu nhà cho thuê phải đảm bảo PCCC, an ninh trật tự, kết nối hạ tầng để đảm bảo phục vụ an toàn cho người đi thuê nhà.
Đồng tình với việc phải đưa việc quản lý nhà vào quy củ nhưng ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà toàn cầu Global Home, đề nghị cần có hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và dễ thực hiện. Bởi luật Kinh doanh bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8 nhưng còn rất mơ hồ, không quy định rõ trường hợp nào người dân có nhà cho thuê phải thành lập DN, trường hợp nào không. Đặt trường hợp người dân ở các tỉnh xây nhà trọ hay người về hưu tích cóp mua được vài căn nhà cho thuê cũng phải thành lập DN sẽ rất rắc rối.
“Thành lập DN rất dễ, nhưng để duy trì hoạt động của một DN cần phải có kiến thức, kinh nghiệm. Chưa kể việc kê khai, quyết toán thuế, hóa đơn điện tử… phải có chuyên môn. Nếu ép người dân thành lập DN sẽ xảy ra tình huống họ lập xong rồi bỏ, không hoạt động. Khi đó sẽ có rất nhiều DN rác, khó quản lý”, ông Thành cảnh báo.
Nên để người dân tự chọn hình thức hoạt động
Để tạo thuận lợi cho người dân trong việc kinh doanh và nhà nước dễ dàng quản lý, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, kiến nghị để người dân tự chọn hình thức thuế khoán hoặc thành lập DN. Nếu muốn làm ăn lâu dài, bền vững, muốn phát triển, họ sẽ tự động đi thành lập DN. Khi người dân thành lập DN phải sòng phẳng trong việc khấu trừ chi phí đầu vào, đầu ra. Còn những người chỉ dừng lại đầu tư ở một tòa nhà, một vài căn hộ thì cho phép họ chọn hình thức nộp thuế khoán hằng năm.
“Khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn nên hướng đến việc giao quyền cho địa phương quản lý bằng hình thức thuế khoán theo hộ kinh doanh gia đình, không nên ép phải thành lập DN. Luật quy định làm sao để người dân kê khai thuế dễ dàng, dễ thực hiện. Điều này vừa không thất thu thuế vừa kiểm soát được đối tượng thuê, đảm bảo an ninh trật tự. Quan trọng nhất hiện nay là các khu nhà cho thuê phải đảm bảo PCCC, an ninh trật tự, kết nối hạ tầng để đảm bảo phục vụ an toàn cho người đi thuê nhà. Tránh để xảy ra những tai nạn đáng tiếc như các vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội”, ông Dũng kiến nghị.
Từng đầu tư nhiều khu nhà cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở, chưa cho phép DN bất động sản thực hiện các dự án khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở. Vì thế, thời gian qua, DN kinh doanh nhà trọ phải “núp” dưới danh nghĩa cá nhân người chủ DN. Đơn cử như khu nhà trọ gồm 2 tòa nhà 5 tầng rất khang trang với 285 phòng trọ, mỗi phòng có diện tích 19 m² dành cho 2 người thuê ở (không tính trẻ nhỏ) với giá thuê khoảng 1,5 triệu đồng/tháng tại Q.Bình Tân (TP.HCM) thực chất là do Công ty TNHH Lê Thành đầu tư xây dựng, kinh doanh và trực tiếp quản lý vận hành nhưng đứng tên cá nhân ông là chủ của Công ty Lê Thành.
Do đứng tên cá nhân nên ông phải nộp thuế khoán là 7%/doanh thu. Nay luật mới yêu cầu người dân kinh doanh nhà cho thuê phải lập DN vậy chi phí sẽ đội lên nhiều, gồm 10% thuế VAT và 20% thuế thu nhập DN. Những chi phí này được cộng vào giá thuê và người đi thuê trọ là công nhân, người dân nghèo đô thị, những người buôn gánh bán bưng sẽ phải gánh chịu. Vì vậy, rất có thể giá thuê nhà sẽ tăng lên.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, hiện nay ở các quận, huyện vùng ven TP.HCM, người dân có đất do ông cha để lại, xây nhà trọ để cho thuê rất nhiều. Có những khu nhà hàng chục, thậm chí hàng trăm căn lâu nay cho thuê theo dạng hộ gia đình, cá nhân. Những người này hầu hết không hiểu gì về DN, quản lý DN, khai báo thuế. Còn ở khu vực thành thị, có gia đình tích cóp mua được vài căn chung cư để ở và cho thuê hay những người già về hưu dùng số tiền kiếm được mua một vài căn nhà để cho thuê, lấy tiền dưỡng già, nay bắt họ thành lập DN sẽ gây khó cho người dân. “Nên chăng để những người kinh doanh nhà trọ tự lựa chọn, cái nào có lợi cho người dân thì họ làm”, ông Nghĩa gợi ý.
Cũng có nhiều ý kiến tranh luận lấy số lượng hay giá trị bất động sản cho thuê để quy định người dân thành lập DN. Bởi người có 10 căn hộ cho thuê nhưng mỗi tháng chỉ thu về 200 triệu đồng thì phải lập DN, trong khi với một căn nhà ở đường Nguyễn Huệ (Q.1) cho thuê mỗi tháng cũng hơn 1 tỉ đồng lại đóng thuế khoán là chưa hợp lý. Vì vậy, đa số ý kiến cho rằng nên để người dân tự lựa chọn hình thức phù hợp với hoạt động kinh doanh là tốt nhất, thay vì ép buộc.
Nên để cho người dân tự nguyện trong việc có thành lập DN hay không. Họ thấy cái nào có lợi, dễ thì họ làm, không nên ép họ phải thành lập DN trong trường hợp có nhà cho thuê. Nếu người dân chọn thành lập DN để kinh doanh nhà cho thuê, đặc biệt là cho thuê nhà trọ, nhà nước cũng cần xem xét có các chính sách hỗ trợ về thuế, về tín dụng ưu đãi như xây nhà ở xã hội để giá thuê nhà rẻ hơn, vì đối tượng thuê trọ đa số là công nhân, người dân nghèo đô thị.
Ông Lê Hữu Nghĩa (Giám đốc Công ty Lê Thành)
